O fundo imobiliário XP Log (XPLG11) se prepara para um novo ciclo de crescimento em 2026, com a expectativa de uma futura redução na taxa Selic. Apesar do contexto de volatilidade política e juros ainda elevados, a gestão da XP Asset acredita que o cenário para o setor imobiliário está se tornando mais promissor. Pedro Carraz, sócio-gestor da XP Asset, destaca que o mercado já começa a precificar o fim do ciclo de aperto monetário, criando uma perspectiva positiva para os ativos reais.
Mudanças Estruturais no Fundo
Recentemente, o XPLG11 passou por uma significativa atualização em seu regulamento, aprovada em assembleia. Essa modernização foi necessária para incorporar práticas mais atuais do mercado, como a recompra de cotas e a flexibilização financeira. Carraz enfatiza que, embora o regulamento fosse considerado moderno em 2018, as dinâmicas do setor mudaram consideravelmente desde então, exigindo uma adaptação.
Estratégias de Recompra e Aquisição
A recompra de cotas surge como uma estratégia vantajosa em cenários onde o fundo é negociado com desconto significativo em relação ao seu valor patrimonial. Carraz explica que, em tais circunstâncias, pode ser mais eficiente recomprar cotas com um rendimento de 13% do que adquirir um galpão com cap rate de 8%. O gestor também observa que os ativos logísticos AAA mantêm uma faixa de preço relativamente estável, independentemente das flutuações na Selic.
Consolidação de Ativos na Gestora
Uma das decisões mais impactantes tomadas na assembleia foi a autorização para que o XPLG11 adquira portfólios logísticos de outros fundos geridos pela mesma gestora. Essa medida não implica transações imediatas, mas oferece uma flexibilidade estratégica para consolidar ativos já estabilizados, dependendo das condições de mercado. Carraz revela que a ambição é criar um fundo de R$ 40 bilhões, refletindo a evolução da indústria.
Aumento de Capital e Agilidade nas Emissões
Outra aprovação recente foi o aumento do capital autorizado do fundo, que permitirá novas emissões sem necessidade de convocação de assembleia para cada oferta. Essa estratégia visa aumentar a agilidade em um possível retorno do mercado entre o segundo e o terceiro trimestres, reconhecendo a crescente sofisticação dos investidores que buscam fundos mais diversificados e líquidos.
Transações com Pagamento em Cotas
O uso de transações com pagamento majoritário em cotas continua sendo uma prática considerada, embora monitorada com cautela. Carraz afirma que essa abordagem oferece uma proteção estrutural, uma vez que investidores que aceitam receber cotas demonstram confiança no fundo. No entanto, ele alerta para os riscos de vendas desordenadas que podem impactar negativamente o valor das cotas.
Foco em Ativos de Grande Escala
Atualmente, o XPLG11 possui cerca de 1,5 milhão de metros quadrados de área total. Carraz menciona que ativos menores, com 20 a 30 mil metros quadrados, têm perdido relevância em comparação com galpões prontos e maiores, que se alinham melhor com a estratégia de crescimento do fundo.
Conclusão
Em suma, o XP Log (XPLG11) está se posicionando para aproveitar um ambiente potencialmente mais favorável no mercado imobiliário. As recentes mudanças regulatórias e estratégicas demonstram um compromisso em se adaptar às novas demandas do setor, com foco na eficiência operacional e na consolidação de ativos de alto valor. As próximas etapas para o fundo serão cruciais para determinar seu desempenho em um cenário econômico em evolução.
Fonte: https://www.infomoney.com.br
